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集体土地转为国有后应依法出让
发布时间:2010-07-04     信息来源:天行健信息技术有限公司|http://www.sooba.cn/      阅读次数:5847   

 

□江苏田湾律师事务所东海分所  孙 建 马加玉

 

        【案情】苏北某村办企业位于某县城郊区,其土地性质原为集体用地,年初该村办企业所属区域被划入县城总体规划区内,企业厂房被依法拆迁,该土地被依法转为国有土地。村委会认为,该土地所有权和使用权原本属于本村委会集体所有,现在虽转为国有土地,村委会仍有优先使用权。于是以村委会名义申请建造一栋大型商业住宅楼,土地部门未采取公开出让方式,直接将《土地使用证》颁发给了该村委会。其他开发商认为该出让损害了自己的公平竞争权,于是将土地局告上法庭,请求法院撤销该《土地使用证》。

  【分歧】第一种意见认为,村委会作为集体经济组织,是原该宗土地的所有者和使用者,可直接申请将该集体用地转变为建设用地,并享有优先受让的权利。

  第二种意见认为,集体土地转为国有土地后,其土地性质发生根本性的变化,土地出让应以法定程序进行,即应采取招标、拍卖或挂牌方式出让,国土局出让土地程序违法,其颁发的《土地使用证》依法应予以撤销。

  【评析】笔者同意第二种意见。

  《城市房地产管理法》第八条规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”集体土地征用的法律特征是:首先,集体土地征用是一种政府行为、行政行为;其次,集体土地征用是一种强制行为,集体土地征用是以国家政治权力作为依托,以法定程序进行,不管集体土地所有者是否愿意都必须服从;再次,集体土地征用行为具有一定的补偿性,被征地单位的农民得到了相应的补偿;最后,集体土地征用是一种引起民事权利变更的行为。土地被征用后引起土地权属的变更,土地性质发生了根本的变更,土地由原来的集体所有变为国家所有,土地出让应以法律规定的程序进行。

  土地使用权出让方式,按《城市房地产管理法》第十二条的规定:可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。这项规定,与《国有土地使用权出让与转让暂行条例》第十三条规定的“(一)协议;(二)招标;(三)拍卖”在顺序上正好相反,反映了市场经济体制逐步建立后,市场要求公开、公平、公正出让土地使用权的客观要求。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第三条规定:“招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”第四条第一款规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各种经营用房,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”;第二款规定:“前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地由两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或挂牌方式出让。”江苏省《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》规定的更为明确,该办法第四条规定:“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目用地及其他具有竞投(买)条件的项目用地,拟以出让方式供地的,应当采用招标、拍卖或挂牌方式进行。”而广东省1998年8月1日实施的《城镇国有土地使用权招标拍卖管理办法》规定的更具有前瞻性,干脆取消了协议出让的方式。该办法规定:所有经营性用地必须经过招标、拍卖取得,不得采取协议方式出让。看来,不久的将来,采取协议方式或“暗中操作”方式出让土地的时代将一去不复返了。

  结合本案,该土地局出让土地的程序明显违反了上述规定,其颁发的《土地使用证》应依法予以撤销。

 

来源:江苏法制报 (2008-09-26 第6版)

  

   
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